“体验+”商业新模式下郑州老商业圈迎来洗牌期

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这是一个飞速发展的时代,始终需要创新意识和顺应时代发展的趋势,否则终将被时代所抛弃。

8月1日,郑州市迎来入夏以来最大的一场雨水。位于建设路上的郑州商业大厦正接受着这场犹如商业洗礼一样的雨水冲刷。

连日来,这座处于碧沙岗商圈核心地带的商场,在停业八年后迎来拆除,引起了社会各界的广泛关注。

在接受访问的多名专家表示,随着时代的发展,新的商业资本的介入,对传统百货、大型商超是一个冲击,加之网络消费的影响,出现衰落是时代发展的必需,郑州商圈迎来新的洗牌是市场的选择,时代的新老交替。


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始终没有停止的商战

郑州因商而得名,因交通而兴。上世纪80年代末期,亚细亚、商城大厦、商业大厦、华联商厦、天然商厦、郑州百货大楼、紫荆山百货等七大商场在郑州全部聚齐,其中除商业大厦外,其他六家全部聚集在半径不超过两千米的二七商圈内。

1989年5月6日,亚细亚商场开业,当天万人空巷,商场内客流汹涌,柜台上以上的货物被销售一空。这一天,被认为是中国百货零售业改革的一座里程碑。4个月之后,位于西区碧沙岗公园的郑州商业大厦正式开业,由于偏离二七广场,并坐拥5家国棉厂和数十万的职工的优势,独特的区位优势让郑州商业大厦商品销量,更是翻番。

8月9日,居住在国棉六厂的附近的张国庆老人说,那时,每当厂里面发工资,大家第一件事情就是到商业大厦去购买商品。每天茶余饭后或者周末、节假日周边的居民除了到碧沙岗公园转转,商业大厦也是必不可少的。“对我们来说,商业大厦还有有感情的,毕竟在我们生活中陪伴了很长的一段时间。”

郑州商业大厦也因此和亚细亚商场、郑州华联商厦、天然商厦、紫荆山百货大楼和郑州百货大楼一起被誉为郑州商业的“六朵金花”随着新的经营理念导致郑州商业格局开始酝酿巨变,并最终爆发了震惊中国商界的“郑州商战”

郑州东阳商会会长卢希忠告诉记者:“上世纪八九十年代,我们曾经以自己的产品在郑州几家大商场卖为荣,这也就奠定了我们浙江人将郑州作为全国经商重要地点的原因。”

中国商业经济学会副会长宋向清表示,这场“郑州商战”使郑州商业大伤元气,失去了改革开放初期中国商业大转型时期的黄金十年,郑州本土商业品牌失去了对外扩张、抢占全国市场的最佳机会;而参与商战的除亚细亚破产倒闭外,其他的几家商场最终靠自己能力生存下来,并取得一定发展的只有郑州华联商厦一家。

截止目前,郑州商业“老兵”一直在努力,但地盘却一直在“沦陷”,企业一直在减少,品牌一直在萎缩。郑州商业“老兵”在用信念扞卫着昔日的荣光,又谱写了一曲逆境中生存,夹缝里生长的郑州绝唱。

如今,郑州商业“新兵”不断涌现,外来的,本土的;外资的,内资的;零售的,批发的;百货的,超市的;等等,一轮又一轮,一茬又一茬,一批又一批,有的傲然屹立,雄视天下,如丹尼斯;有的昙花一现,过眼烟云,如家世界……郑州俨然成了国内外商界巨头角逐的竞技场。随着城市的不断扩张,除了老的碧沙岗商圈、二七商圈、紫荆山商圈之外,CBD商圈、花园路商圈、郑州东站商圈、龙湖商圈、惠济商圈、高新商圈等新的商圈形成,新的空间布局、业态规划等方面形成了新的消费理念,这给老商圈带来了极大地冲击。

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传统商场面临升级困局

新的商业综合体的出现,让人们在消费理念、形式上获得了新鲜感,传统商场和大型商超面对这市场份额的缩减,并持续性在走下坡路,尤其关店、撤柜现象较为突出,郑州商业大厦就是一个典型的例子。

“目前,二七商圈本土的也就我们和由省供销社主管的商城大厦,其余大多都已经被外地资本收购。”郑州华联商场董事长张淑云说。

记者在郑州市多家传统商场调查发现,大多数还存在按照传统百货的品类布局进行设计和规划,而后再利用自己的品牌优势进行招商,按照扣点或者固定租金的方式获取收益的盈利模式。然而,在电商、购物中心的双重冲击以及同质化竞争日益激烈的当下,这种模式逐渐走到了尽头。

商业每天都在发生变化,不改变就是退步。作为典型的零售百货综合体——郑州百盛购物中心(东太康路店),在经营12年后,于去年5月31日“闭店”。百盛方面表示,郑州店的关停是出于物业租赁到期与对郑州零售市场的变化做出的安排,未来将重新考察郑州的业态环境,在合适的条件下发展全新商业项目。

这段时间,对于地处二七广场的友谊大厦来说,正在酝酿着自己的变革之路。根据百年德化历史文化片区规划,在德化街环境提升工程中,包括亚细亚、友谊大厦、旺角城、医药大厦等26幢建筑要进行外立面的改造。

对于内部品牌、设置的改造升级,友谊大厦将引进更时尚、更有创意的品牌,打造年轻人的主场。然而,尽管其改造方案新颖,但友谊大厦是一座典型的商住混用楼,除了7层商业区,楼上13层都是私人公寓,其中最为棘手的问题是3部外挂电梯,如需改造需要面临内部结构性改变等问题,投资成本高,施工期长。仅每个月就有上百万元的损失,就已经让大厦的经营者丧失了改造的积极性。

在多位受访的传统商场的负责人表示,其也在考虑产业升级和空间布局等方案,由于商场建设近三十年,内部格局不可能进行大的改变,加之受交通阻塞、停车难、购物环境跟不上形势等情况的制约,同时受整个商业的利润下滑的因素,商场重建则是一步险棋。此外,商场业态规划如何做,如何做到差异化成为各商场重新布局的问题。这就要求商家们要从消费者群体需求的变化,深入考虑市场的风向,加大对娱乐性、体验性、社交属性的提供,这样才能够在市场中占有一席之地。

当然,在郑州市商业中,仍有相当一部分老牌百货依靠自身强劲的影响力、物业自持及丰富而有力的商品从而形成较大的吸引力,并持续取得较高的营业额表现,例如丹尼斯百货。无论是商品的丰富程度、还是节假日的折扣力度亦或是品牌的更迭及周转,在这个市场上依然能占据相当的市场份额,并基于大卫城的建成开业逐步由百货向泛购物中心过渡。

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新模式下迎来洗牌

随着商业资本的不断涌入,各个商圈之间的差异化拉大,对消费群体的区分会更加明显,不同群体都会逐步建立"稳固"的消费目标地,这是市场健康、良性发展的表现。

河南省商业经济学会秘书长孔凡哲表示,当前,各大商业综合体之间的竞争从拼体量、拼招商,演化到如今的拼体验。从2007年的大上海城步行街,到2017年的CityOn熙地港,伴随着越来越多的购物中心开业,不仅带来了更多有趣、有品质的品牌,同时还大大提升了消费者的体验性,商场也从过去单纯的只满足购物需求顺延到了满足多种消费需求的场所。

虽然,大型商业项目的聚集固然会加剧不同购物中心之间的竞争,但从另外一个角度来说也可以促进商圈整体商业水平向更高层次发展,尤其是实力较为强大的商业综合体的入驻,也有利于带动其他购物中心不断转型升级,而最终从竞争中获益的是消费者。”孔凡哲说,此外,从电脑、手机的普及、到私家车数量的飞速增长、再到旅游人群的不断上升,无一不彰显了商业消费人群对更高层次消费需求的延展。

就在郑州商业大厦进行拆除时,其对面竖立起了一个以“体验+”为核心的情景体验式商业项目——郑州星光汇。它将成为碧沙岗区域内唯一将“游乐场、美食汇、酒吧、艺术市集”融为一体的娱乐体验中心,将“填补碧沙岗体验式商业空白”。这对郑州商业大厦经营者后续建设成新型的商业综合体是一个极大地挑战,但也为郑州商业大厦再建以及其它传统商圈转型升级指明了方向。

对于花园路商圈来说尽管没有二七、碧沙岗资格老,但对于新兴商圈来说,也属于“中年有成”。该商圈以国贸360、丹尼斯为核心的购物中心担负着止前周边2公里范围的商贸重担。而就在其对面的郑州市城中村关虎屯改造项目成为新的城市商业综合体——开放式的购物公园,这也给该商圈其他几家商场在如何做好经营上是一个挑战

孔凡哲表示,传统百货是在“利用”空间,“体验+”则是在“浪费”空间。前者是利用空间的艺术,通过齐全丰富的商品和统一的配套服务来吸引客户;而后者则是浪费空间的艺术,通过体验化业态和舒适的空间感受来吸引客户。也因此,在郑州市场发展相对不够成熟的这一阶段,传统百货与新型“体验+”模式的购物中心的激战仍在继续。但随着全国的商业发展大势,郑州商业的未来,一定是朝向购物中心化、精致化发展的。

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新时代下老商圈如何突出重围

老商圈面对新的购物形式,如何突出重围,更好的发展?

孔凡哲认为,商圈的核心还是要回归商业,商业底蕴、地理位置和人流量都是促进商圈繁荣的因素,但是没有足够吸引消费者的商业模式,还是很难实现传统商圈的复兴。

老商圈在郑州商业发展历程中功不可没,但是随着时代的发展,老的商场在空间布局、业态规划等方面处于老、旧的格局,而新的商业资本进驻后,在商业综合体上大做文章,吃喝玩乐购等“体验+”的商业模式给人们一种全新的购物方式,深受消费者的喜欢。同时网络的普及,在购物选择上也占有一定的比例,可以让人们足不出户就能购买到自己喜欢的商品。所以,上述三个方面综合因素下,老的商场受到了冲击,出现衰落的局面也是必然。

老商圈如何复兴、崛起,是一篇为传统商圈的特别是政府部门和传统商场的掌门人值得大作的“老商圈+新模式”文章,以及开拓新的商机成为经营者面临的严峻课题。

“郑州市欲将二七商圈打造成一个千亿商圈,其实很好打造,但是如何规划就是一个值得深思的问题。”绿都地产(集团)商业地产管理部副总经理杜桂先说,从其他城市的商圈说,商圈内有二三十年前的项目,它们都在随着时代的变化而不断升级。“这就需要,政府在进行规划的时候,能够具有前瞻性。”

“现在二七广场周边上几个商场,与郑州地铁没有相融,这就造成了极大的资源浪费。”张淑云说,“从外地商圈来看,打造千亿商圈关键在于抱团取暖,而非单打独斗,各自为营。”

现阶段的郑州商业,依然以二七广场及老火车站为城市核心商圈,花园路商圈、棉纺路/秦岭路商圈、大学路商圈、郑东CBD商圈及惠济特色商业区等作为城市副商圈进行发展。”孔凡哲说,郑州的商业代表就是以德化街为核心的二七商圈,它聚集和延续了郑州商业百年的文化历史,用是“郑州的根”来形容一点不为过。

孔凡哲建议,首先,要以顾客为需求,应当尽早进行业态调整、做空间改造,紧跟时代潮流,不然就会被这个时代淘汰。其次,促进政企合作,将政府与企业形成一个合力,促进商圈协调发展。不过值得注意的是,新的商业模式在经过一段时期的运营管理之后,经营者应当根据消费者的偏好需求及时尚潮流的变化,及时主动进行调整,否则同样也会被市场所淘汰。

2018年8月9日 16:40
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